Dachsanierung: Kosten 2026 je Quadratmeter
Ein Dach wird selten zweimal im Leben eines Hauses erneuert. Umso wichtiger ist es, vorher zu wissen, welche Positionen den Preis bestimmen – und welche man später nicht mehr nachholen kann.
Eine Dachsanierung kostet 2026 in Passau und Niederbayern zwischen 120 und 320 Euro je Quadratmeter Dachfläche. Die reine Neueindeckung liegt bei 120 bis 190 Euro, mit Aufsparrendämmung bei 230 bis 320 Euro. Für ein typisches Satteldach eines Einfamilienhauses mit 150 Quadratmetern Dachfläche bedeutet das 18.000 bis 48.000 Euro. Entscheidend für die Einordnung eines Angebots ist die Dachfläche, nicht die Wohnfläche – bei 40 Grad Neigung ist die Dachfläche rund 30 Prozent größer als die Grundfläche.
Kosten je Quadratmeter nach Umfang
Die folgenden Preise gelten für Passau, den Landkreis und Niederbayern, brutto, inklusive Gerüst, Abbruch, Entsorgung und Material. Bezugsgröße ist stets die tatsächliche Dachfläche.
| Umfang | Preis je m² | 150 m² Dachfläche | Dauer |
|---|---|---|---|
| Dach reinigen und ausbessern | 18 – 40 € | 2.700 – 6.000 € | 1 – 3 Tage |
| Neueindeckung, Lattung erhalten | 95 – 140 € | 14.250 – 21.000 € | 1 Woche |
| Neueindeckung mit neuer Lattung | 120 – 190 € | 18.000 – 28.500 € | 1 – 2 Wochen |
| Mit Zwischensparrendämmung | 160 – 240 € | 24.000 – 36.000 € | 2 Wochen |
| Mit Aufsparrendämmung | 230 – 320 € | 34.500 – 48.000 € | 2 – 3 Wochen |
| Komplett inkl. neuem Dachstuhl | 340 – 520 € | 51.000 – 78.000 € | 4 – 6 Wochen |
Unverbindliche Markt- und Orientierungswerte für Passau und Niederbayern, Stand 2026, Bruttopreise einschließlich Umsatzsteuer. Es handelt sich nicht um Preise eines aktuell angebotenen eigenen Handwerkerservices. Maßgeblich ist immer das schriftliche Angebot des ausführenden Betriebs.
Die Positionen im Einzelnen
Ein belastbares Angebot weist diese Posten getrennt aus. Fehlt einer davon, fehlt er nicht auf der Rechnung – nur im Angebot.
| Position | Kosten | Hinweis |
|---|---|---|
| Gerüst | 8 – 16 €/m² Fassade | Mietdauer beachten, Verlängerung kostet extra |
| Abdecken und Entsorgen | 15 – 30 €/m² | Asbesthaltige Platten deutlich teurer |
| Dachlattung neu | 14 – 25 €/m² | Bei alter Lattung praktisch immer nötig |
| Unterspannbahn | 8 – 18 €/m² | Diffusionsoffen, nicht am Preis sparen |
| Dachziegel Ton | 28 – 55 €/m² | Regionaltypisch, langlebig |
| Betondachstein | 18 – 34 €/m² | Günstiger, schwerer |
| Aufsparrendämmung | 85 – 150 €/m² | Beste Wirkung, Dachfläche wird höher |
| Zwischensparrendämmung | 45 – 85 €/m² | Von innen möglich, Wärmebrücken bleiben |
| Dachfenster inkl. Einbau | 900 – 2.400 €/Stück | Je Größe und Ausführung |
| Dachrinne und Fallrohr | 35 – 75 €/lfm | Zink teurer als Kunststoff, hält länger |
| Schneefanggitter | 25 – 55 €/lfm | In Passau und im Bayerischen Wald Pflicht an Verkehrsflächen |
Unverbindliche Markt- und Orientierungswerte für Passau und Niederbayern, Stand 2026, Bruttopreise einschließlich Umsatzsteuer. Es handelt sich nicht um Preise eines aktuell angebotenen eigenen Handwerkerservices. Maßgeblich ist immer das schriftliche Angebot des ausführenden Betriebs.
Zwischensparren oder Aufsparren – die Entscheidung
Diese Wahl bestimmt Kosten, Wohnraum und Wirkung. Beide Wege sind fachlich korrekt, sie passen aber in unterschiedliche Situationen.
Aufsparrendämmung. Die Dämmung liegt über den Sparren, das Dach wird abgedeckt und neu aufgebaut. Vorteil: keine Wärmebrücken an den Sparren, der Dachstuhl bleibt innen sichtbar, der Wohnraum bleibt vollständig erhalten. Nachteil: nur sinnvoll, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt wird, und die Dachfläche wird 16 bis 24 Zentimeter höher – bei Anschlüssen an Nachbargebäude und bei Dachüberständen ein Thema.
Zwischensparrendämmung. Die Dämmung kommt zwischen die Sparren, von innen. Vorteil: ohne Eingriff in die Eindeckung machbar, deutlich günstiger, in Etappen möglich. Nachteil: Die Sparren selbst bleiben als Wärmebrücke, die Dämmstärke ist durch die Sparrenhöhe begrenzt, und die Dampfbremse muss luftdicht ausgeführt werden – hier entstehen die meisten Bauschäden im Dach.
Wenn das Dach dicht ist und nur die Energiebilanz stört, ist Zwischensparren der wirtschaftliche Weg. Steht die Neueindeckung an, ist Aufsparren fast immer die richtige Entscheidung – die Mehrkosten von etwa 70 bis 130 Euro je Quadratmeter fallen dann nur einmal an.
Woran Sie erkennen, dass das Dach fällig ist
- Feuchte Flecken an der Dachschräge oder auf dem Dachboden – nach Regen sichtbar, nicht nur nach Starkregen.
- Verschobene oder gerissene Ziegel – vom Boden mit einem Fernglas gut zu prüfen, besonders an First, Grat und Kehle.
- Moosbewuchs mit Substanzverlust – Moos allein ist kein Defekt; abplatzende Oberflächen und poröse Ziegel sind einer.
- Alter über 50 Jahre bei Betondachsteinen, über 70 bis 80 Jahre bei Tonziegeln – das ist keine Verfallsgrenze, aber der Punkt für eine ehrliche Bestandsaufnahme.
- Keine Unterspannbahn vorhanden – bei Dächern vor etwa 1970 häufig. Dann ist das Dach nur so dicht wie jeder einzelne Ziegel.
- Sichtbare Verformung des Dachstuhls – der einzige Punkt auf dieser Liste, der keine Wartezeit erlaubt.
Was in Passau anders ist
Denkmalschutz und Ensembleschutz. In der Altstadt sind Material, Farbe und Deckart häufig vorgegeben. Handgestrichene Biberschwanzziegel kosten ein Mehrfaches gewöhnlicher Ziegel, teils über 90 Euro je Quadratmeter. Was zulässig ist, entscheidet die Untere Denkmalschutzbehörde – das Gespräch gehört vor die Angebotseinholung, nicht danach.
Zufahrt und Gerüst. In den engen Gassen der Altstadt und in Teilen der Innstadt gibt es keine Stellfläche für Container und Kran. Materialtransport per Hand, Halteverbotszonen und Gerüst über öffentlichem Grund treiben die Nebenkosten um 15 bis 30 Prozent.
Schneelast und Frostwechsel. Passau liegt in Schneelastzone 2, Teile des Landkreises und der Bayerische Wald in Zone 2a oder 3. Das wirkt sich auf die Bemessung der Lattung und auf die Notwendigkeit von Schneefanggittern aus. Zugleich sorgen häufige Frostwechsel dafür, dass poröse Ziegel schneller versagen als in milderen Regionen.
Hochwasser und Starkregen. Nach den Ereignissen an Donau, Inn und Ilz gehört die Entwässerung mit auf die Prüfliste: Rinnenquerschnitt, Fallrohrzahl und der Anschluss an die Grundleitung. Ein Dach, das dicht ist, aber das Wasser nicht wegbekommt, verlagert das Problem nur nach unten.
Der Ablauf einer Dachsanierung
- Bestandsaufnahme auf dem Dach
Nicht vom Boden. Zustand von Eindeckung, Lattung, Sparren, Unterspannbahn und Entwässerung, dazu Fotos für die Dokumentation.
- Entscheidung über den Umfang
Reparatur, Neueindeckung oder Neueindeckung mit Dämmung. Diese Entscheidung bestimmt alles Weitere.
- Angebot mit Aufmaß
Dachfläche, Länge von First, Grat, Kehle und Ortgang, Anzahl der Durchdringungen, Gerüstfläche und Mietdauer.
- Genehmigungen und Anmeldungen
Bei Denkmalschutz die Abstimmung, bei Gerüst über öffentlichem Grund die Sondernutzung, bei Halteverbot der Antrag.
- Gerüst und Abdecken
Ab hier ist das Dach offen. Ein Notdach oder eine Wetterplane gehört in das Angebot, nicht in die Hoffnung.
- Aufbau und Eindeckung
Lattung, Unterspannbahn, Dämmung, Eindeckung, Anschlüsse, Entwässerung.
- Abnahme mit Begehung
Gemeinsam, mit Blick auf Anschlüsse an Kamin, Gauben und Wandanschlüsse – dort entstehen die späteren Schäden.
Dachsanierung – häufige Fragen
Was kostet eine Dachsanierung für ein Einfamilienhaus?
Bei 150 Quadratmetern Dachfläche 18.000 bis 28.500 Euro für die Neueindeckung mit neuer Lattung, 34.500 bis 48.000 Euro mit Aufsparrendämmung. Muss der Dachstuhl erneuert werden, liegt die Spanne bei 51.000 bis 78.000 Euro. Alle Werte brutto inklusive Gerüst und Entsorgung.
Wie berechnet sich die Dachfläche?
Nicht aus der Wohnfläche. Bei einem Satteldach mit 40 Grad Neigung ist die Dachfläche rund 30 Prozent größer als die Grundfläche des Hauses, bei 45 Grad etwa 41 Prozent. Angebote werden auf die tatsächliche Dachfläche gerechnet, zuzüglich Zuschlägen für Gauben und Kehlen.
Wird eine Dachdämmung gefördert?
Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle sind grundsätzlich förderfähig, sofern die geforderten Wärmedurchgangswerte erreicht werden und die Antragstellung vor der Beauftragung erfolgt. Die Fördersätze und Voraussetzungen ändern sich – prüfen Sie den Stand bei der Förderstelle, bevor Sie beauftragen.
Wie lange hält ein neues Dach?
Tondachziegel erreichen 60 bis 100 Jahre, Betondachsteine 40 bis 60 Jahre, Faserzementplatten 40 bis 60 Jahre. Die kürzere Lebensdauer haben meist die Nebenteile: Unterspannbahn 30 bis 50 Jahre, Dachrinnen aus Zink 30 bis 50 Jahre, Dichtstoffe an Anschlüssen 15 bis 25 Jahre.
Kann man ein Dach nur teilweise sanieren?
Ja, sinnvoll etwa bei einer beschädigten Dachseite oder einzelnen Anschlüssen. Bei einer geplanten Dämmung ist Stückwerk dagegen problematisch, weil an den Übergängen Wärmebrücken und Feuchteprobleme entstehen. Wenn gedämmt wird, dann flächig.
Braucht eine Dachsanierung eine Baugenehmigung?
Die reine Neueindeckung in gleicher Art ist in Bayern in der Regel verfahrensfrei. Genehmigungspflichtig wird es bei Änderungen der Dachform, neuen Gauben, Dachflächenfenstern in bestimmten Fällen und bei allen Eingriffen an denkmalgeschützten Gebäuden. Klären Sie das vor der Planung mit der Bauaufsicht.
Wann ist die beste Jahreszeit für eine Dachsanierung?
April bis Oktober. Entscheidend ist weniger die Temperatur als die Wetterstabilität, weil das Dach während der Arbeiten offen ist. Wer im Herbst beauftragt, bekommt für das Frühjahr oft bessere Termine als bei einer Anfrage im April.
Was kostet die Entsorgung von Asbestplatten?
Deutlich mehr als gewöhnliche Eindeckung: 35 bis 70 Euro je Quadratmeter zusätzlich, weil die Arbeiten nach den Technischen Regeln für Gefahrstoffe von einem Fachbetrieb mit Sachkundenachweis auszuführen sind. Eigenhändiges Abnehmen ist nicht zulässig.
Dach begutachten lassen
Kostenrahmen sind Orientierung – verbindlich ist unser Angebot nach dem Ortstermin. Beschreiben Sie Ihr Vorhaben, wir melden uns mit einer Einschätzung.
